Резкий рост ставок по ипотеке в первые недели марта изменил приоритеты российских заемщиков: доля рыночных программ в кредитных выдачах банков упала, уступив место льготной ипотеке. На госпрограммы по искусственно сниженным ставкам сейчас приходится 50–80% продаж, сообщили РБК в крупных ипотечных банках.
По данным «Дом.РФ», в 2020–2021 годах, с момента запуска льготной ипотеки на новостройки и обновления программы семейной ипотеки, доля субсидируемых кредитов в выдачах варьировалась — в среднем она составляла 25%, достигая 35% в отдельные месяцы.
По данным Frank RG, если 28 февраля средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки и готовое жилье в топ-20 банков была на уровне 12,6%, то к 1 марта поднялась до 16,2%. 16 марта показатель составлял уже 21,1%. Условия по основным льготным госпрограммам (ипотека на новостройку и семейная ипотека) кредиторы не пересматривали, хотя некоторые из них временно приостанавливали выдачи. Предельные ставки по таким ссудам установлены правительством — это 7% по льготным кредитам на покупку нового жилья и 6,5% по семейной ипотеке.
Новая картина рынка
Участники рынка по-разному оценивают эффект резкого роста ставок на сегмент ипотеки. Большинство собеседников РБК в банках не раскрыли, как изменились продажи и количество заявок от потенциальных заемщиков в абсолютном выражении в начале марта.
Льготная ипотека — единственный драйвер на сжатом рынке
Собеседники РБК в банках сходятся во мнении, что льготная ипотека — продукт номер один на рынке жилищного кредитования и единственный драйвер этого сегмента в ближайшее время. Такого же мнения придерживаются и аналитики.
После повышения ключевой ставки до 20% кредитные организации повысили проценты по ипотеке фактически до заградительного уровня, отмечает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Перераспределение выдач в пользу льготных программ она называет логичным и допускает, что такая ситуация сохранится «до момента, пока рыночные ставки по ипотеке не опустятся до 12–13%». По оценкам Щурихиной, в марте количество ипотечных сделок на вторичном рынке может сократиться на 40–50%.
На время спрос действительно может полностью перейти в сегмент ипотеки с господдержкой, соглашается управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Насколько такое перераспределение будет длительным, зависит прежде всего от дальнейшей динамики ставок, которую в текущих условиях предсказать затруднительно», — добавляет он.
Доля госпрограмм в выдачах будет зависеть прежде всего от новых условий, которые правительство обещало озвучить в ближайшее время, и динамики ставок по рыночным программам банков, комментирует Бабина. Участники рынка указывают на необходимость продления льготных программ (действуют до 1 июля 2022 года) и расширения их доступности — например, для семей не только с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, а с детьми до 18 лет. В банках также ожидают увеличения предельных ставок по таким кредитам.
Власти начали обсуждать пересмотр ставок по программам льготной ипотеки еще в начале марта, после резкого ужесточения денежно-кредитной политики, писал РБК. Три источника в крупных банках утверждают, что окончательное решение о том, какими будут новые условия по программам, еще не принято. Один из них озвучил ставку 10% по семейной ипотеке и 12% по ипотеке на новостройки. По последней программе действительно обсуждается ставка 12%, говорит другой собеседник РБК. Он уточняет, что предельные лимиты по кредитам в этом случае могут быть увеличены до уровней 2020 года (6–12 млн руб. в зависимости от региона вместо нынешних 3 млн руб.).
Ставки по ипотеке выше 12% будут восприниматься заемщиками как заградительные, поэтому льготные ставки вряд ли будут выше этого уровня, подчеркивает Щурихина. Рост спроса заемщиков на льготную ипотеку не остановит рынок от падения в этом году, предупреждает Доронкин: «В условиях изменившейся экономической ситуации банки с высокой вероятностью ужесточат риск-политики, и процент одобрения новых кредитов даже по льготным программам может заметно снизиться. А по собственным программам число отказов может увеличиться из-за резкого роста ежемесячного платежа вслед за ставкой».