ЯМетрика rubiosnews.com
Журнал новостей 2022
На нашем портале ежедневно выходит лента свежих новостей 2022 года со всех уголков мира и России — центральные и региональные. Новости экономики, политики, спорта, науки, культуры, техники, общества, интернета, а также прогноз погоды.

Некоторые материалы могут содержать недостоверную информацию. Пожалуйста, будьте внимательны.




В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Республика Карачаево-Черкесия стала седьмым регионом, в котором остановился рынок продажи жилья в новостройках. В республике, согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, за январь—июнь 2021 года не было заключено ни одного договора долевого участия (ДДУ; через них застройщики продают квартиры в возводимых домах). В прошлом году в республике был заключен всего один такой договор.

В первом полугодии не было продано через ДДУ ни одной квартиры также на Камчатке, в Мурманской области, Республике Тыве и Еврейской автономной области — там продажи остановились после 1 июля 2019 года, когда девелоперам запретили строить жилье напрямую на деньги дольщиков. Уже два года новое жилье возводится на кредиты банков, а деньги дольщиков, чтобы защитить их интересы, хранятся на эскроу-счетах до окончания строительства. Нет продаж новостроек и в Магаданской области, и на Чукотке, но в этих регионах ДДУ не заключались как минимум с 2016 года. Кроме того, Росреестр не зафиксировал ни одной сделки в Ненецком автономном округе, но в этом регионе ведомство начало вести подсчеты только с этого года. Раньше данные объединялись с результатами в Архангельской области, в состав которой он входит (ситуация в округе далее не анализируется).

Пресс-служба Росреестра подтвердила корректность расчетов на основе его данных. РБК направил запросы в профильные органы власти перечисленных регионов и в пресс-службу Минстроя.

Строят ли вообще жилье в этих регионах

Отсутствие продаж в новостройках в семи регионах объясняется тем, что в них практически отсутствует рынок долевого строительства жилья. На начало 2021 года в Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе жилье вообще не строилось, отмечала в своем отчете Счетная палата.

С начала года ситуация изменилась только в Магаданской области: сейчас там, согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, строится дом площадью 3 тыс. кв. м (64 квартиры), застройщик может привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета.

В Туве и Мурманской области, где строится, соответственно, 6 тыс. и 900 кв. м, застройщики возводят его без привлечения средств дольщиков. В Карачаево-Черкесии сейчас строятся два дома общей площадью 7 тыс. кв. м (112 квартир), разрешение на строительство выдано в феврале.

В некоторых регионах, если жилье и возводится, то это городской заказ — например, жилье для сотрудников градообразующих предприятий, напоминает коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов, уточняя, что такое жилье не продается по ДДУ.

В Чукотском автономном округе действительно нет долевого строительства, подтверждает председатель комитета по градостроительству и архитектуре департамента промышленной политики округа Алексей Медведев. По его словам, многоквартирные дома, которые здесь возводятся, это, как правило, госзаказ. В другом варианте квартиры в построенных домах выкупает сам округ.

Но в этом году в Анадыре, столице Чукотки, появится один дом на 42 квартиры (1,2 тыс. кв. м), который застройщик строит за свой счет. «Это первый пример коммерческого строительства за долгое время, но и здесь застройщик планирует продавать квартиры в уже построенном доме», — поясняет Медведев. Он связывает небольшие объемы строительства с его высокой себестоимостью — более 200 тыс. руб. за 1 кв. м.

Основную часть жилья, построенного в регионах без продаж, по итогам прошлого года составили не многоквартирные дома, а индивидуальные, построенные самостоятельно. Доля жилья, построенного населением, в семи рассматриваемых регионах выросла с 52 до 75%. В части регионов люди поколениями привыкли жить в частных домах, отмечает директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Еврейской автономной области в последние три года были построены только индивидуальные дома, в Магаданской области и на Камчатке их доля превышает 90%.

Почему в регионах не строится коммерческое жилье

Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не появляется новое коммерческое жилье: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства.

Отток населения

Динамика численности экономически активного населения — это один из решающих факторов для рынка недвижимости любого региона, уверен гендиректор «ПИК-Франшизы» Егор Карченков. Он поясняет: если этот показатель на протяжении трех лет (столько составляет цикл строительства) снижается, то спрос на жилье, а значит, объем строительства и продаж также значительно падают.

По подсчетам Карченкова, если численность населения остается примерно одинаковой, то потребность в жилье все равно возникнет из-за того, что жилой фонд стареет. Но удовлетворять этот спрос способны региональные программы реновации ветхих домов с регулируемым ценообразованием на квартиры. При этом рыночные сделки с первичной недвижимостью сведутся к минимуму. Если же численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам и вовсе не остается места для развития в таком регионе.

Если же население растет, то повышаются спрос и цены на жилье, увеличиваются темпы продаж и, как следствие, объемы строительства. Чтобы развить долевое строительство в перечисленных регионах, правительство должно поставить перед собой более сложную и глобальную задачу, чем кажется на первый взгляд, — повысить экономическую активность региона, заключает Карченков.

В семи рассматриваемых регионах, по оценочным данным Росстата на начало этого года, проживали 2,2 млн человек. Растет население при этом только в Туве. Из остальных перечисленных регионов «происходит отток населения в более благоприятные города», согласна Гарифуллина из «Талана». «Люди переезжают в центральную часть России, на юг страны. В наших проектах доля покупателей из данных регионов составляет 2–3%», — указывает эксперт.

Низкая доходность

В упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, констатирует Карченков. По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, и в современных реалиях проектного финансирования финансовые модели проектов в этих регионах не позволят банкам выделить кредитные средства. Но даже если бы это было возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта и ввергнут его в убыток, продолжает Карченков. Возможность повысить маржу есть у застройщиков полного цикла, которые располагают собственными производственными и генподрядными мощностями в регионе, отмечает собеседник РБК.

В регионах без активной стройки, как правило, нет качественных подрядчиков, в итоге подрядчиков нужно зачастую привлекать из других регионов, а это увеличит себестоимость строительства на 20–30%, напоминает Гарифуллина. Кроме того, удорожают стройку и снижают маржу при отсутствии спроса сложные климатические условия в части регионов, добавляет Гуторов из «Страны Девелопмент».

В зоне риска остановки продаж и в других регионах, считает Карченков. По его мнению, даже в некоторых областях Центрального федерального округа доходность девелоперов колеблется примерно в районе 5–10%, поэтому риски остановки нового строительства сохраняются. Для того чтобы работа в регионе была интересна девелоперу, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25–30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м, указывает Юрий Юров, гендиректор инвестиционно-строительной группы «Мармакс», работающей в Рязанской области.

Что предпринимают власти

«Дом.РФ», госкомпания, которая создана для развития сферы жилищного строительства и ипотечного кредитования, «ведет планомерную работу по активизации жилищного строительства в регионах», в том числе в перечисленных, заверили в пресс-службе. В частности, «Дом.РФ» вместе со своими подразделениями заключает соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В прошлом году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии. В Магаданской области, где уже утвержден проект по строительству арендного жилья, планируется возвести до 100 тыс. кв. м, чтобы «улучшить жилищные условия молодых специалистов и расселить граждан из аварийного жилья». В Мурманской области, где утвержден схожий проект, «Дом.РФ» построит арендный дом для работников бюджетной сферы. Кроме того, госкомпания и местные застройщики прорабатывают вопрос по привлечению инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Новости по теме

«Умел играть с непростой реальностью». Российские политики о Жириновском
Алкогольные компании поспорили о влиянии бренда вина на чувства верующих
НАСА в очередной раз отложило запуск телескопа "Джеймс Уэбб"
Директор ЦРУ считает, что КНДР продолжит развивать ядерный потенциал
Власти обсудят ограничение экспорта угля для металлургии
Что будет означать возможный разрыв дипотношений России и Украины
CNN: число жертв наводнений на северо-востоке США выросло до 45 человек
Кто разбогател в Казахстане при Назарбаеве
Медик назвала предельную дозу сахара в день
Эксперты заявили о 600 тыс. оставшихся без лечения пациентах с ВИЧ
СМИ: Иран может отправить в Париж черные ящики со сбитого Boeing
В Раде раскрыли условие Москвы для встречи Путина и Зеленского
Климкин испугался из-за предложения Меркель о Путине
Врач рассказал, от чего может пропасть обоняние
Банки оценили рост популярности Системы быстрых платежей ЦБ

Лучшие афоризмы дня:


Раз уж начал — побеждай.

Эрнест Хемингуэй

Ссылки на наших партнеров:
© Новости 2022 года RubiosNews.com (Журнал новостей) - новости экономики, культуры, спорта, науки и техники.

Использование материалов сайта «RubiosNews.com» без разрешения администрации запрещено.
Сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой,
определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.

Использование материалов сайта «RubiosNews.com» без разрешения администрации запрещено.
Сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой,
определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.

Все материалы (ресурсы, информация, видео), размещенные на сайте https://rubiosnews.com/ (далее веб-сайт) , взяты из открытых источников или присланы посетителями сайта. Материалы используются в некоммерческих целях.

Запрещено любое коммерческое использование материалов веб-сайта без письменного разрешения авторов (правообладателей) материалов.

Владельцы и создатели веб-сайта не несут ответственности за использование материалов, доступных на веб-сайте . Все материалы размещены исключительно в информационных целях.

Все материалы и ссылки, расположенные на веб-сайте, предназначены только для удовлетворения любопытства уважаемых посетителей, владельцы и создатели веб-сайта не несут ответственности за возможные последствия использования их в целях, запрещенных законами различных стран.

На веб-сайте не размещаются материалы, нарушающие действующее законодательство.

Ни при каких условиях и обстоятельствах ответственность за последствия, которые прямо или косвенно повлекло за собой использование информации или ссылок, размещенных на веб-сайте, не может возлагаться на владельцев и создателей сайта, быть основанием для их судебного преследования.

Точка зрения владельцев сайта может не совпадать с точкой зрения авторов статей.